Acheter un bien à Marbella en tant qu'étranger : le guide étape par étape
Toute personne, résidente ou non en Espagne, peut acheter un logement à Marbella. La démarche est sûre si elle se fait dans le bon ordre et avec des documents vérifiés. Voici les étapes habituelles.
1. Obtenez votre NIE
Le NIE (numéro d'identification des étrangers) est indispensable pour acheter, ouvrir un compte et payer les impôts. Il se demande dans un commissariat espagnol ou au consulat d'Espagne de votre pays ; un avocat peut aussi s'en charger avec une procuration. Faites la demande tôt, car les rendez-vous peuvent prendre du temps.
2. Ouvrez un compte dans une banque espagnole
Vous en aurez besoin pour payer la réservation, l'achat, les impôts puis les factures (IBI, charges de copropriété, électricité, eau). Les banques demandent le NIE, le passeport et un justificatif de l'origine des fonds.
3. Définissez votre recherche et votre budget
En plus du prix, prévoyez entre 9 % et 14 % pour les impôts et les frais (voir notre guide des impôts et des frais). Si vous avez besoin d'un prêt, en tant que non-résident les banques financent généralement 60 % à 70 % de la valeur d'expertise.
4. Réservez le bien
Une fois le logement choisi, on signe habituellement une réservation avec un petit acompte pour le retirer du marché quelques jours, le temps que votre avocat vérifie les documents.
5. Vérifications juridiques (due diligence)
Avant de vous engager, votre avocat doit vérifier au minimum :
- La nota simple du Registre de la propriété : qui est le propriétaire et s'il existe des hypothèques, saisies ou autres charges.
- Que le bien dispose des licences nécessaires et que ce qui a été construit correspond au registre.
- Que l'IBI (taxe foncière) et les charges de copropriété sont payés (le vendeur doit fournir le certificat d'absence de dettes de la copropriété).
- Le certificat énergétique, obligatoire pour vendre.
6. Contrat d'arrhes (arras)
C'est le compromis de vente privé. L'acheteur verse normalement 10 % du prix et la date de signature définitive est fixée. Avec les « arras penitenciales » habituelles, si l'acheteur se retire il perd les 10 % ; si c'est le vendeur, il rembourse le double.
7. Signature chez le notaire
Le solde est payé à la signature de l'acte et vous recevez les clés. Le notaire vérifie les identités, les paiements et les charges. Si vous ne parlez pas espagnol, vous pouvez venir avec un interprète ou signer par procuration.
8. Après l'achat
- Les impôts de l'achat sont payés et l'acte est inscrit au Registre de la propriété (généralement par votre avocat ou une gestoría).
- Vous mettez l'électricité, l'eau et l'IBI à votre nom et programmez les prélèvements.
- Si vous ne résidez pas en Espagne, vous déclarez chaque année l'impôt sur le revenu des non-résidents pour le bien, même s'il n'est pas loué.
Et le « golden visa » ?
L'Espagne a supprimé en 2025 le visa de résidence pour investissement immobilier. Si vous souhaitez vivre en Espagne, renseignez-vous auprès d'un avocat spécialisé sur les autres possibilités.
Comment je peux vous aider
Je vous accompagne dans la recherche, les visites et la négociation, et je peux vous mettre en relation avec des avocats, gestorías et banques de confiance qui travaillent chaque jour avec des acheteurs étrangers.
Vous cherchez un bien ?
Dites-moi ce que vous cherchez et je vous préviens dès qu'un bien correspondant arrive.
Ce guide est fourni à titre informatif et ne remplace pas les conseils d'un avocat ou d'un conseiller fiscal. Les impôts et pourcentages peuvent évoluer : vérifiez-les avant de signer.
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